Mieterhöhungsverlangen gegenüber nur einem einzelnen Mieter bei einer Genossenschaftswohnung

Kiel, 2009-10-21. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine Genossenschaft mit ihrem Mieterhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt, wenn diese nach einer Sanierung nur von den Mietern eine Mieterhöhung verlangt, die während der Sanierungsdauer die Miete gemindert hatten.

Darauf verweist der Essener Rechtsanwalt Wolfgang Nebel unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 14.10.2009, Az: VIII ZR 159/08.

Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser im gleichen Jahr einen Nutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung in Köln. Seit dem 1. November 2004 beträgt die Grundmiete 376,20 Euro. Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht sowie Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der dadurch verursachten Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch entsprechende Kürzung für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass von Modernisierungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht zur Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin gemäß § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) die Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 Euro. Die Klägerin stimmte nicht zu.

Die Klägerin hat sich zunächst im Wege der Feststellungsklage gegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens gewandt. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Die Parteien streiten in der Revisionsinstanz nur noch darum, ob die Beklagte die Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen kann. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung gerichteten Widerklage der Beklagten stattgegeben. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Beklagte mit ihrem auf § 558 BGB gestützten – insoweit unstreitig berechtigten - Mieterhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt, betont Nebel.

Da die Klägerin - als einziges Mitglied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verursachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmitgliedern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, diese aber nicht geltend gemacht haben. Aus der Berechtigung der Klägerin zur Minderung und der Unabdingbarkeit dieses Rechts (§ 558 Abs. 4 BGB) folgt nicht, dass der Genossenschaft gegenüber der Klägerin eine Mieterhöhung verwehrt wäre. Die Klägerin hatte - in gleicher Weise wie die anderen Genossenschaftsmitglieder - die Wahl zwischen der Geltendmachung der Minderung und dem (freiwilligen) Verzicht der Beklagten auf eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsarbeiten. Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietminderung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf die nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen.

Nebel empfahl, das Urteil zu beachten und bei ähnlichen Fällen auf jeden Fall Rechtsrat einzuholen.

Presseerklärung des DASV Deutsche Anwalts- und Steuerberatervereinigung für die mittelständische Wirtschaft e. V.

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